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2017北京首场土拍热度不减 首度限制自持比例
2017-01-20 09:00:53   来源:   评论:0 点击:

“断供”一个多月之后,北京(楼盘)土地市场再度受到追捧。 1月19日下午,北京迎来2017年的首场土拍,三宗分别位于北京房山、平谷、门头沟区域的土地进入现场拍卖阶段。经过两个多小时的竞价,有两宗土地分...

“断供”一个多月之后,北京(楼盘)土地市场再度受到追捧。

1月19日下午,北京迎来2017年的首场土拍,三宗分别位于北京房山、平谷、门头沟区域的土地进入现场拍卖阶段。经过两个多小时的竞价,有两宗土地分别达到价格上限和自持比例上限,需通过竞报商品住宅建设方案来得出结果。另一宗土地以11%的溢价率竞出。

这一结果并不令人意外。由于2016年北京土地供应规模明显下降,加之政策性住房用地的挤占,在京房企普遍处于“缺地”的饥渴状态。

有分析人士认为,这几乎奠定了今年北京土地市场的主基调,除非北京大幅增加土地供应,否则这样的局面还将持续。且随着土地供应稀缺和土地成本提高,房企组成联合体拿地将成常态。

另外值得一提的是,在这三宗土地出让中,北京首次设置了“企业自持商品住房面积预设比例”,这也有可能成为未来北京土地出让的常态。

三宗地块均属“限价地”

本次出让的三宗地均采用“限房价、竞地价”模式,限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积。

当现场竞报自持面积比例达到预设比例时,平谷和房山地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序;门头沟地块转入投报自持商业(含办公)用房面积比例程序。

从价格来看,平谷地块住宅部分的最高销售限价为25515元/平方米,房山地块限价38994元/平方米,门头沟地块限价44849元/平方米。其中,房山地块还对住宅项目设置了“70/90条款”。

根据亚豪机构的统计,平谷地块的住宅起始单价约为9400元/平方米,房山地块的起始单价约为24000元/平方米,门头沟地块的起始单价约为28000元/平方米。因此,若土地溢价率不高,这些地块仍有一定的利润空间。

现场竞拍情况较为热烈。平谷地块很快触及17.28亿元的土地价格上限,溢价率为20%。房山地块也触及3.9亿元的上限价格,溢价率为30%。在随后的竞报自持商品住宅面积环节中,两块地也都很快触及70%的自持上限。

最终,这两宗地块转入竞拍高标准住宅方案阶段,因此未能在当日取得结果。平谷地块共有3家竞争者参与投报,房山地块则有7家竞争者参与。

门头沟地块的竞拍较为顺利,经过数轮竞争,京投+远洋+龙湖+保利+首开5家组成的联合体以63.3亿元总价拿下,溢价率为11%,平均楼面价约为2.65万元/平方米。这也是唯一一宗当日竞出得主的地块。

分析人士指出,这三宗土地的出让方式,可能预示着北京土地出让规则的微调。

早在2010年,北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式,位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让,限定销售价格12500元/平方米。但仅此一例,且并不要求开发商对该宗地块自持。

去年10月,北京推出近年来首批4宗“限房价、竞地价”地块。由于供应稀缺,这些地块在竞拍中很快触及地价上限。在随后的竞报自持面积环节,也均以“100%自持”的条件竞出。

最新的三宗土地出让,则设置了“企业自持商品住房面积预设比例”条款,意在防止出现100%自持的情况。值得一提的是,在目前今年北京另外两宗正在交易的住宅用地中,也设置了这一条款。

有分析指出,“限房价、竞地价”将成为未来北京土地出让规则的主流。在“限房价、竞地价”中设置上述条款,也很有可能成为常态。“北京土地市场全面进入"限价+自持"时代”,中原地产首席分析师张大伟说。

市场预期仍未改变

在分析人士看来,北京土地受热捧的现状,同样也反映出供应紧缺的现实。

亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示,2016年北京仅实现住宅用地成交15宗,其中含可售纯商住宅的仅7宗。而在出现“地荒”的同时,一线城市的快速发展节奏以及三四线城市的大库存压力,也使得前几年流行“走出去”的大型房企们逐渐收拢阵线。除此之外,“南方系”房企也纷纷北上抢占市场,北京土地市场“狼多肉少”的状况日益严峻。

据中原地产统计,2016年北京共成交住宅用地规划建筑面积220万平方米,同比下降75%。自住房比例为16.37%,上一年为6.03%。

郭毅还表示,虽然北京市屡次提出要加大土地供应,但是其中由于政策性住宅的挤占,以及自持类产品的出现,使得未来可供销售的纯商住宅份额仍在不断减少。

刚刚结束的北京市两会上,北京市代市长蔡奇表示,2017年会加大中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,保障房建设筹集5万套、竣工6万套。棚户区改造3.6万户,完成1.5万套自住型商品住房供地。

但张大伟指出,由于政策性用地供应较大,预计今年北京纯商品住宅土地的供应量依然不会多。

在这种预期之下,房企获取土地积极性恐很难下降。一方面,受供需关系影响,纯商住宅产品价格走势难以转向下行。另一方面,企业在2016年的大量去库存,需要积极补充土地储备。

郭毅还指出,为规避高价地带来的风险,类似北京门头沟地块那样,多家房企联合拿地的现象,未来也将频繁出现。

张大伟表示,受监管政策、供地节奏等因素的影响,新年以来全国土地市场整体出现降温。但对于北京等热点城市来说,供不应求的基本面很难在短期内改变,企业对土地的争夺也将持续。

(责任编辑:张功成 HN092)

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