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专家:中小房企需抓住最后退出机会
2017-01-20 12:02:21   来源:   评论:0 点击:

财信网(记者 兰文)2017年,中央经济工作会议提出房地产政策新基调。楼市调控不会全面转向,落实“一城一策”,限购、限贷城市或将进一步扩容,热点城市调控加码仍会继续。信贷政策支持自住、打击投资,房...

财信网(记者 兰文)2017年,中央经济工作会议提出房地产政策新基调。楼市调控不会全面转向,落实“一城一策”,限购、限贷城市或将进一步扩容,热点城市调控加码仍会继续。信贷政策支持自住、打击投资,房地产业信贷资金收紧状况将愈加严苛。

从企业端的层面来看,不管是拿地还是开发,都会持一个谨慎的态度,因此对大房企是机会,对中小房企更是严峻的挑战。克而瑞对去年30家典型房企数据统计说明了这一点。数据显示,30家典型房企销售总额达33477亿元,同比增长47%;销售面积27768亿平方米,同比上涨34%。虽然2016年30家典型房企销售金额和面积双双创下历史新高,但是占80%的中小房企业绩下降明显,尤其项目在三、四线城市的中小房企业绩更惨,甚至有被淘汰出局的危险。业内专家认为,2017年对于中小房企来说,抓紧退出是最好的,也是最后的机会。

优质大房企业绩靓丽

春节之后,上市房企将陆续披露年报,这将反映出2016年上市房企业绩的真实情况。此前,克而瑞对中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产(600048,股吧)等30家房企统计数据显示,今后优质房企大致分成四个梯队,第一梯队(2000亿以上):中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产;第二梯队(800-2000亿):华夏幸福(600340,股吧)、融创中国、万达集团、绿城中国、华润置地、金地集团(600383,股吧)、龙湖地产、中海地产;第三梯队(400-800亿):招商蛇口、世茂房地产、首开股份(600376,股吧)、富力地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、远洋地产、中国金茂、金科集团、泰禾集团(000732,股吧);第四梯队(100—400亿):九龙仓、华发股份(600325,股吧)、越秀地产、蓝光实业、朗诗集团、保利置业

在30家房企销售金额和面积整体创下新高的情况下,多数房企销售业绩增长明显,而少数企业销售业绩与去年相比基本持平或有所下滑。根据不同梯队来看,第一梯队:5家销售业绩在2000亿以上的房企销售金额同比均呈明显增长。其中恒大以3731.5亿元的销售成绩创下行业之最,金额同比高达82%。而碧桂园今年以来加速规模扩张,以120%的销售金额同比成为2000亿梯队中增速最高的房企。万科、保利也保持较高增速,绿地集团也有25%的同比增长速度。

第二梯队:整体增长明显,仅一家企业销售业绩下滑。今年来融创加速收并购和资源整合进程,其销售业绩增长明显,以1500.3亿元的销售业绩和105%的金额同比的位列第二梯队首位。华夏幸福也积极加快战略布局,销售业绩迈入千亿。绿城、华润、金地、龙湖也以不同程度的增速实现了销售业绩的上涨。而万达集团今年放缓了房地产主业的规模扩张,销售业绩有所下滑。

第三梯队:销售业绩表现积极,部分房企增速较快。其中,首开股份、新城控股和旭辉集团的同比涨幅均高于100%,金茂的销售金额同比也在60%以上。招商蛇口、金科集团、远洋、雅居乐、泰禾集团、富力的金额同比也都达到了20%以上。世茂的销售业绩与去年基本持平。

第四梯队:业绩总体大幅向上,部分企业实现突破。今年来华发股份坚持深耕珠海(楼盘)并布局全国一二线核心城市,以214%的金额同比位列第四梯队前列。而第四梯队中的其他房企本年销售金额也均有所上升,其中蓝光和朗诗的销售金额同比均超过60%。

而房地产市场中占80%的中小房企今年将面临生与死的考验。

中小企业遭遇融资瓶颈

企业的生死在于资金流动性,资金断裂将是今年中小企业陷入困境主要问题。2017年随着国家融资窗口的逐渐关闭,加上今年房企将有1176亿元的债券到期,高杠杆地产开发商将面临一场彻底洗牌,而那些被锁在市场之外的中小型开发商可能遭受的打击最大。为了遏制房地产市场被过度热炒,国家监管层已经收紧了一些关键的资金来源。去年10月,上交所上调了发行房地产公司债的准入门槛,增加了产能过剩行业公司的发债标准。数据显示,从那之后房地产企业还没有向市场出售任何境内债券,现在大型房企的处境不妙,而中小房企境况可能更糟,因为在今年将有发商将有1176亿元的债券到期兑付,而2018年则高达近2000亿的债券到期兑付。

从房企的规模来看,预计2017年房企的融资环境将出现一定程度的分化。公司债、银行开发贷款等低成本融资受调控收紧,将会迫使房企寻求较高资金成本的融资渠道,如信托、债权基金、委托贷款等。特别是对于一些高杠杆拿地的中小型房企,明年融资成本的上升将会对中小型房企产生较大的影响。而大型品牌房企受政策收紧的影响程度则较小,一方面大型品牌房企销售业绩较稳定,销售回款情况较好,另一方面近年来大型房企与金融机构的合作也不断增多,这些房企通过规模优势推动其自身融资渠道多元化的发展,将进一步降低融资成本,扩大自己的竞争优势。标普全球评级信用分析师黄馨慧认为,预计2017年中国房地产开发商的合同销售额可能下滑5%-10%,逆转对2016年增长20%的预期。促使销售额下滑的原因可能是交易量下降,同时价格或将持稳。由于一二线城市房地产供应有限,按揭贷款供应充足,且开发商没有立刻降价的压力,因此房地产价格可能持稳。总体而言,融资条件在2017年将变得更具挑战性。有更强的开发企业可以发行债券,但是受部分条件的限制。对中小开发商来说,可能将被迫发行境外债券,而这也需要监管部门的批准。实际上,中小开发商的融资大门已经关闭。

专家开药方:并购或退出

面对严峻的房地产市场环境,中小房企还能有几分希望存活下去。业内人士认为,寻求转型升级;从单一的住宅市场,转为多元化;通过做差异化产品,获得一定的市场空间;寻求与大房企合作,争取存活的时间;被别的公司收购或者并购,求得企业的生存。

清华大学应用经济学博士杜丽认为,在未来的地产格局中,80%的中小企业将面临低谷中的财务困境,其中约四成企业可以通过外部的股权或债权融资来化解危机,其余六成企业将被迫转让资产或股权,由此产生的行业整合机会将推动优势企业的增长。

中小房企活得越来越艰难,三四线城市的中小房企已经在2013年失去了最好的退出机会,即使卖地、卖项目、卖股份、卖公司,也越来越难以获得回归一二线城市的大房企的兴趣。与之相对应的是,一二线城市中小房企今年重新获得了一次溢价退出机会,但这个机会正在逐渐远去,项目并购机会虽然仍在,但卖主的溢价空间越来越小,一二线城市的中小房企很快也会步三四线城市中小房企的后尘,因此2017年对于他们来说,抓紧退出是最好的也是最后的机会。

易居克而瑞副总经理林波认为,对于整个行业还是比较谨慎乐观的,至少到目前为止,调控力度基本不会增强。这就意味着,对于大房企来说,坚持品质优先和加速奔跑是当前的最优策略。通过提升产品线和产品品质,可以帮助企业获得更多的购房者认可,可以获得更多的地方政府信赖,进而整体上提升利润率水平。此外,加速奔跑带来的规模优势将帮助企业获得更快的周转率,为企业带来更安全的现金流,赢得更高的信用度和更低的资金成本,并平抑不同城市的利润率水平,在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的市场份额,真正实现更快更好的可持续发展。

对于业绩的扩张,越来越多的企业是通过收并购来进行。再一个方面是小股操盘,导致规模增大,但权益并没有明显的增长。未来房地产行业门槛会越来越高,市场也会越来越集中,如果不做大做强,就会被行业淘汰。所以在收并购方面,房企都会做一个积极的扩张。另外就收并购成本来看,拿热门城市来说,操作下来肯定会比公开拍卖拿地合算。

(责任编辑:柳苏源 HN091)

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